[18편] 부동산 임대사업자의 부가가치세 (월세와 보증금, 세금계산서는 어떻게?)

안녕하세요. 사장님의 든든한 세금 파트너, ‘세금 읽어주는 아빠’입니다.

지난 [17편]에서는 음식점 사장님들의 절세 비법인 ‘의제매입세액공제’에 대해 알아보았습니다. 오늘은 또 다른 대표적인 사업 유형, 바로 상가나 사무실을 임대해주는 부동산 임대사업자의 부가가치세에 대해 알아보겠습니다.

“매달 월세만 받는데, 여기서도 부가세가 나오나요?” “보증금은 나중에 돌려줄 돈인데, 이것도 세금이랑 관련이 있나요?”

네, 관련이 있습니다. 부동산 임대 부가세는 단순히 월세에만 붙는 것이 아닙니다. 오늘 월세와 보증금에 숨어있는 세금의 비밀을 확실하게 알려드리겠습니다.

---

STEP 1. 무엇에 대해 세금을 낼까요? (월세 vs 보증금)

부동산 임대사업자의 부가가치세 매출(과세표준)은 크게 두 가지로 구성됩니다.

1. 월세 (임대료)

이것은 명확합니다. 매달 받는 월세는 ‘부동산을 빌려주는 서비스’를 제공하고 받는 대가이므로, 당연히 부가가치세 과세 대상입니다.

• 원칙: 계약서에 ‘부가세 별도’라는 특약이 없다면, 월세에 부가세가 포함된 것으로 봅니다. 예를 들어 월세가 110만 원이라면, 공급가액 100만 원과 부가세 10만 원으로 나뉩니다.
• 의무: 따라서 임차인(세입자)이 사업자라면, 월세를 받을 때마다 세금계산서를 발급해주어야 할 의무가 있습니다.

2. 보증금에 대한 ‘간주임대료’

오늘의 핵심입니다. 많은 사장님들이 놓치시는 부분이죠.

• ‘간주임대료’란? 세법에서는 보증금을 받아서 은행에 넣어두면 이자 수익이 발생한다고 ‘간주’합니다. 이 가상의 이자 수익에 대해서도 부가가치세를 과세하는데, 이것이 바로 **’간주임대료’**입니다.
• 왜 필요한가요? 만약 간주임대료가 없다면, 건물주와 세입자가 서로 짜고 월세는 10만 원, 보증금은 10억으로 계약하여 부가세를 회피하는 것을 막기 위한 제도적 장치입니다.

---

STEP 2. ‘간주임대료’는 어떻게 계산하나요?

간주임대료는 정해진 공식에 따라 계산하며, 생각보다 어렵지 않습니다.
* 단, 주로 상가의 경우에만 해당되며, 주택의 경우는 제외됩니다.(주택은 여러 조건이 있지만 기본적으로 3주택 이상의 경우에만 간주임대료를 계산합니다. 또한 1개 주택이 기준시가 12억이 넘는 고가 주택의 경우에는 3주택을 넘지 않는다면 간주임대료는 계산하지 않지만 임대료(월세)는 소득세 과세 대상입니다. 1개 주택만 가지신 분이 간주임대료 계산해서 고민하실까봐 노파심에 말씀드리며 이 부분은 추후에 따로 다루도록 하겠습니다!

계산 공식: 보증금 × 정기예금 이자율 × (과세대상 기간의 일수 / 365)

• 정기예금 이자율: 매년 국세청에서 고시합니다. **2025년 현재 적용되는 이자율은 연 2.9%**입니다. (이 이자율은 매년 변경될 수 있습니다.)

사례 계산: ‘이사장님’이 보증금 1억 원, 월세 200만 원(부가세 별도)으로 상가를 임대 중. 이번 1기 확정신고(1월 1일 ~ 6월 30일, 총 181일)를 한다면?

1. 월세에 대한 과세표준: 200만 원 × 6개월 = 1,200만 원
2. 간주임대료 계산: 100,000,000원 × 2.9% × (181일 / 365일) ≈ 1,437,260원
3. 최종 과세표준(매출): 1,200만 원 + 1,437,260원 = 13,437,260원

이사장님은 이 최종 금액을 기준으로 부가가치세를 계산하게 됩니다. 일반적으로 간주임대료에 대한 부가세(약 14만 원)는 임대인이 부담하는 경우가 많습니다.

---

STEP 3. 필수 서류: ‘부동산임대공급가액명세서’

“월세랑 간주임대료를 홈택스에 어떻게 입력하죠?” 바로 이 서류 하나로 해결됩니다.

• 핵심 규칙: 부동산 임대사업자는 부가가치세 신고 시, **부동산임대공급가액명세서**라는 서류를 반드시 추가로 작성하여 제출해야 합니다.
• 작성 내용: 이 서류에는 임차인의 정보(사업자등록번호 등), 보증금, 월세, 임대 기간 등을 상세히 기재합니다. 이 정보를 입력하면 홈택스에서 간주임대료를 자동으로 계산해주기 때문에 아주 편리합니다.

---

[18편] 핵심 정리 및 실천 과제

오늘의 핵심 정리: 부동산 임대 부가세

• 1. 과세 대상: 매월 받는 월세 + 보증금에 대한 가상의 이자인 간주임대료 두 가지 모두가 매출입니다.
• 2. 간주임대료: **’보증금 × 이자율’**로 계산하며, 부가가치세 신고 시 월세 매출에 합산해야 합니다.
• 3. 세금계산서: 월세에 대해서는 계약에 따라 세입자에게 세금계산서를 발급해야 합니다.
• 4. 필수 서류: 부가세 신고 시 **부동산임대공급가액명세서**를 반드시 함께 제출해야 합니다.

---

이번 주 실천 과제

사장님께서 상가 임대사업자시라면, 지금 바로 임차인과 맺은 임대차계약서를 꺼내보세요. 그리고 계약서에 적힌 보증금과 월세, 임대 기간을 오늘 배운 내용에 대입하여 나의 간주임대료가 대략 얼마일지 직접 계산해보는 겁니다. 내 세금을 미리 예측하는 것이 절세의 첫걸음입니다.

이제 주요 업종별 부가가치세 이슈에 대해서도 알아봤습니다.

다음 **[19편]**에서는 사업의 마지막 단계, **’폐업 시 부가가치세 신고’**는 어떻게 하는지, 놓치면 안 될 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

부가가치세 완벽 정복: 초보 사장님을 위한 20강 로드맵